Calculadora de hipoteca en España

Guía rápida de la hipoteca en España

Todo lo que hace falta para entender el resultado de la calculadora: cómo se obtiene la cuota, en qué se diferencian el TIN y la TAE, qué cambia entre una hipoteca fija, una variable y una mixta, qué gastos paga cada parte desde 2019 y cuánto dinero necesitas tener ahorrado.

¿Qué es el sistema de amortización francés?

Es el método de reparto que usan prácticamente todas las hipotecas españolas: pagas una cuota mensual constante mientras el tipo de interés no cambie, y los intereses de cada mes se calculan sobre el capital que todavía debes. Como al principio debes casi todo, los primeros años se van sobre todo en intereses; a medida que el capital pendiente baja, la parte de intereses de cada cuota se encoge y la de capital crece. La fórmula es:

cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n)

donde C es el capital pendiente, i el tipo mensual (el TIN anual dividido entre doce) y n el número de cuotas que quedan. Con 180.000 € a 25 años y un TIN del 2,90 %, sale una cuota de 844,25 € y un total de 73.274 € en intereses. Esa asimetría entre los primeros y los últimos años es la razón por la que amortizar pronto ahorra mucho más que amortizar tarde.

¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?

El TIN es el precio del dinero y la TAE es el coste real de la operación. El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que aplica el banco sobre el capital pendiente, y es el número con el que se calcula la cuota. La TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador de comparación regulado por el Banco de España que incorpora las comisiones, la frecuencia de los pagos y algunos gastos, de modo que dos ofertas con el mismo TIN pueden tener TAE distintas.

Regla práctica: negocia mirando la TAE, calcula la cuota con el TIN. La calculadora acepta cualquiera de los dos —el selector TIN/TAE hace la conversión— y estima además la TAE resultante con los gastos que introduzcas.

Hipoteca fija, variable o mixta: ¿cuál conviene?

La respuesta corta: la fija compra tranquilidad, la variable apuesta a que el Euríbor no suba y la mixta reparte el riesgo. Las diferencias concretas:

La comparación honesta no se hace mirando la primera cuota, sino el total de intereses en un escenario razonable de Euríbor. Por eso el comparador permite fijar el Euríbor que quieras a partir de la segunda revisión: si al ponerlo dos puntos por encima la variable sigue ganando, la decisión es sólida; si pierde por poco, estás comprando un seguro, y conviene saber cuánto cuesta.

¿Cuánto se paga al mes según el importe y el plazo?

Estas son las cuotas mensuales de referencia con un TIN del 3,00 %, para hacerse una idea antes de tocar la calculadora:

Alargar el plazo baja la cuota pero encarece la operación. Y medio punto de interés pesa más de lo que parece: sobre 200.000 € a 30 años, cada medio punto son unos 20.000 € más de intereses.

¿Qué gastos tiene una hipoteca y quién los paga?

Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto está fijado por ley y ya no se negocia:

Fuera de la hipoteca quedan los impuestos de la compraventa, que no forman parte del préstamo pero sí del ahorro que hace falta: el ITP en vivienda usada (el tipo depende de cada comunidad autónoma) o el IVA más AJD en obra nueva.

¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado?

Entre el 30 % y el 32 % del precio de la vivienda, como regla general. Dos límites mandan en España. El primero es el LTV, el porcentaje financiado sobre el valor de tasación o de compraventa —el que sea menor—: la referencia habitual es el 80 %, así que hace falta un 20 % de entrada más un 10-12 % adicional para impuestos y gastos. Para una vivienda de 200.000 € son unos 60.000-64.000 €.

El segundo es el ratio de esfuerzo: la mayoría de entidades no quiere que la suma de tus cuotas mensuales supere el 30-35 % de los ingresos netos del hogar. Si rellenas el precio de la vivienda y tus ingresos en las opciones avanzadas, la calculadora muestra los dos indicadores con su semáforo.

¿Cómo afecta el Euríbor a la cuota?

En una hipoteca variable el tipo es Euríbor + diferencial. En cada revisión —normalmente anual, a veces semestral— el banco toma el Euríbor publicado, le suma tu diferencial y recalcula la cuota sobre el capital pendiente y los meses que faltan. Sobre un préstamo de 200.000 € a 30 años, un punto de Euríbor son en torno a 110 € más al mes.

Esta calculadora no descarga el Euríbor de internet: lo escribes tú. Es deliberado. Así el cálculo es reproducible, funciona sin conexión y nunca muestra un dato caducado haciéndolo pasar por actual. El valor oficial lo publica el Banco de España cada mes.

Cómo calcula esta herramienta (y qué no hace)

El motor aplica el sistema francés con precisión completa: recalcula la cuota en cada revisión de tipo sobre el capital vivo y los meses restantes, ajusta la última cuota para que el saldo quede exactamente a cero, y obtiene la TAE por iteración sobre los flujos reales de pago, incluidas las comisiones y los seguros que hayas indicado. El cálculo se comprueba automáticamente contra un caso de referencia verificado a mano.

Lo que no puede saber: tu banco puede usar la base de cálculo 30/360 o 365/365, redondear la cuota al céntimo de otra forma, cobrar comisiones que no hayas introducido o exigir productos vinculados. La cifra que ves aquí es una estimación orientativa muy cercana a la real, útil para comparar y para negociar, pero el documento vinculante es siempre la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que la entidad está obligada a entregarte al menos diez días antes de la firma. Esta web es informativa y no presta asesoramiento financiero.

Contenido revisado el 23 de agosto de 2026. Las cifras de las tablas son cálculos propios con el sistema francés; los tipos usados son de referencia, no ofertas de mercado.